Nur zwei Tagesordnungspunkte, aber insbesondere der zweite Punkt, betraf grundlegende Fragen. Will die Gemeinde sozialen Wohnungsbau und wenn ja – wie? Selber bauen oder einem Investor übertragen. Darüber wurde intensiv diskutiert. Aber lesen Sie selbst…
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Bebauungsplan „Am Oberfeld“ in Oberndorf
In der Januar Sitzung hatte der Marktrat beschlossen, den aus dem Jahr 1972 stammenden Bebauungsplan in einem Teilbereich zu ändern. Zwischenzeitlich fand die vorgezogene Bürgerbeteiligung statt. Bei der Gemeinde gingen drei inhaltlich identische Schreiben ein von drei Brüdern ein, die Eigentümer benachbarter Flächen sind, die ebenfalls im Bebauungsplangebiet liegen, aber nicht Gegenstand der Änderung sein sollen.
Christian Hanika (FW), der für den im Urlaub befindlichen 1. BGM die Sitzung leitete, erklärte, dass die Schreiben anders als sonst üblich nicht vollständig verlesen würden, da sie nur zu 10% den eigentlichen Bebauungsplan beträfen. „90% sind eher eine Art Generalabrechnung mit der Gemeinde mit Beleidigungen und Unterstellungen gegenüber dem 1. Bürgermeister und der Verwaltung“, so Hanika. Die Schreiber sollten erstmal vor ihrer eigenen Türe kehren.
Die Einwendung der Schreiber, durch die Zulassung kleinerer Baugrundstücke würde der dörfliche Charakter Oberndorfs gefährdet, wies der Marktrat einstimmig zurück und beschloss ebenfalls einstimmig die Billigung und die Auslegung des Bebauungsplans.
Sozialer Wohnungsbau
Seit dem Jahr 2015 beschäftigt sich die Gemeinde mit dem Thema „Sozialer Wohnungsbau“. In der Sitzung sollte nun entschieden werden, welche der drei Möglichkeiten, die den Kommunen im Rahmen des sog. Wohnungspakt Bayern eröffnet sind, von der Gemeinde genutzt werden sollen. Dieser Wohnungspakt sieht vor:
1. Der Staat plant und baut Wohnungen auf einer gemeindlichen Fläche und belegt die Wohnungen für 20 Jahre. Nach diesem Modell schafft die Stadt Abensberg beispielsweise sozialen Wohnraum. Diese Möglichkeit hat Bad Abbach verpasst, da das Programm laut Information der Regierung von Niederbayern mittlerweile ausgeschöpft ist.
2. Die Gemeinde plant und baut selbst. Sie erhält dabei einen Zuschuss über 30% der zuwendungsfähigen Kosten und für den Rest ein zinsgünstiges Darlehen mit Zinsen zwischen 0% (10 Jahre Laufzeit und Zinsbindung) und 0,99% (30 Jahre Laufzeit und Zinsbindung).
3. Die Gemeinde überträgt Planung und Bau einem Investor. Dabei kann sie sich ggf. Belegungsrechte sichern.
Die Verwaltung hatte dem Marktrat eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt, wonach die Nutzung der 2. Möglichkeit für die Gemeinde ein wirtschaftlich schlechtes Geschäft sei, da selbst nach
30 Jahren noch in Verlust von rund 250.000,- Euro zu Buche schlage. Der Berechnung lag seitens der Verwaltung eine Miete von 6,- Euro/m² zu Grunde.
Die CSU-Fraktion hatte im Vorfeld einen Antrag eingebracht und die Berechnung der Verwaltung ergänzt. Dabei legte sie den vom Sozialhilfeausschuss des Landkreises festgelegten Satz der angemessenen Kosten der Unterbringung nach SGB II und SGB XII zu Grunde, der im Schnitt bei 8,- Euro liegt. Danach ergeben sich bei Planung und Bau durch die Kommune aufgrund der höher anzusetzenden Mieteinnahmen ein Gewinn von rund 380.000,- Euro (bei 20jähriger Finanzierung) bzw. von rund 2,9 Millionen (bei 30jähriger Finanzierung).
Hanika betonte allerdings, dass man gar nicht so sehr auf die Zahlen schauen solle, sondern sich die Frage stelle, ob die Gemeinde es sich überhaupt leisten könne, selbst zu planen und zu bauen. Er sehe diese Möglichkeit nicht, da in den nächsten Jahren erhebliche Mittel durch die Schulsanierung und andere Projekte gebunden seien. Zudem sei die Verwaltung überlastet und könne so ein Projekt nicht stemmen.
Tina Grünewald (Zukunft) sah den dringenden Bedarf für sozialen Wohnungsbau und dankte der CSU- Fraktion für die Anregungen. Sie kündigte dennoch an, dass ihre Fraktion mehrheitlich für die Übertragung auf einen Investor votieren werde, da dies für den Haushalt der Gemeinde am schonendsten sei und auch sie die Verwaltung als ausgelastet ansehe.
Elfriede Bürckstümmer (SPD) sprach sich vehement für einen sozialen Wohnungsbau aus, bei dem garantiert ist, dass die Gemeinde stets „die Hand auf den Wohnungen habe“.
Ferdinand Hackelsperger (Zukunft) betonte die Besonderheiten im Fall der Gemeinde. Die Gemeinde habe das Baugrundstück auf Erbpachtbasis von der Katholischen Kirche für 99 Jahre gepachtet. Der Erbpachtvertrag sehe vor, dass nur sozialer Wohnungsbau auf dem Grundstück stattfinden dürfe und die Kirche im Fall einer Übertragung auf einen Investor ein Veto-Recht habe. Seiner Ansicht nach sei damit die Sozialbindung der entstehenden Wohnungen auch dauerhaft gesichert.
Andreas Diermeier (CSU) verwies unter Bezugnahme auf den Antrag der CSU auf die Zahlen. „Herr Hanika, sie sagen, man soll die Zahlen nicht so genau anschauen, aber die Verwaltung hat doch die Zahlen ins Spiel gebracht!“ Eine ehrliche Rechnung zeige, dass die Gemeinde sich den Bau nicht nur leisten könne, sondern damit sogar ein gutes Geschäft mache. Darüber hinaus begegne man damit allen Risiken einer womöglich irgendwann an Rechtsgründen scheiterten Sozialbindung beim Investorenmodell. Ob der Erbpachtvertrag die Garantie der Sozialbindung sei, könne er nicht beurteilen. „Wir kennen den genauen Inhalt des Vertrags leider nicht und er wurde mir auch auf Nachfrage nicht mitgeteilt.“, so Diermeier. Hinzu komme die frühere Aussage von BGM Wachs, dass Kredite für den sozialen Wohnungsbau aus dem Haushalt ausgeklammert würden, der Kreditaufnahme für andere Investitionen also nicht entgegenstünden.
Konrad Obermüller (Zukunft) sah hingegen beim Bau durch die Kommune selbst große Risiken. Insbesondere die Baukosten seien in letzter Zeit nicht mehr seriös kalkulierbar. Umgekehrt sei man bei der Miete aber an die sozialrechtlichen Sätze gebunden, könne Mehrkosten also nicht ausgleichen. Hinzu komme die derzeitige Auslastung der Verwaltung mit anderen Projekten.
Hanika (FW) berichtete dann von einem Telefonat mit einem möglichen Investor. Dieser habe ihm grob skizziert, wie eine Partnerschaft beim Investorenmodell aussehen könne und habe dabei auch ins Spiel gebracht, dass die Gemeinde ein ganzes Haus oder einzelne Wohnungen langfristig mieten könne, um so auch selbst Wohnungen vorzuhalten.
Elfriede Bürckstümmer (SPD) und Hubert Kraml (Zukunft) meinten hierauf, dass dies näher dargestellt werden solle, um dem Gremium alle Möglichkeiten aufzuzeigen. „Auf Basis der mir jetzt vorliegenden
Informationen kann ich nicht abstimmen“, so Bürckstümmer. Auch Sieglinde Wasöhrl (FW) sah für sich den Bedarf nach mehr Informationen.
Konrad Obermüller (Zukunft) machte daher den Vorschlag, die Gemeinde solle – ohne Vorentscheidung für eines der beiden Modelle – die Flächen für den sozialen Wohnungsbau ausschrieben. „Mögliche Interessenten können sich dann mit einem konkreten Konzept bewerben und wir können dann entscheiden, was wir wollen.“
Im Hinblick auf diesen Antrag erklärte Andreas Diermeier, dass die CSU ihren Antrag vorerst zurückstelle.
Der Vorschlag von Konrad Obermüller wurde einstimmig angenommen.
Verschiedenes
Hanika (FW) teilte mit, dass der Kreistag eine Absenkung der Kreisumlage um 1,5 Prozentpunkte beschlossen habe. Aufgrund der gestiegenen Steuerkraft der Kommune müsse die Marktgemeinde dennoch rund 5,65 Millionen Euro und damit rund 130.000,- Euro mehr als letztes Jahr bezahlen.
Andreas Diermeier erkundigte sich abermals nach den Mehrkosten, die im Industriegebiet Lengfeld angefallen sind, weil eine Straße gebaut wurde, die so im Bebauungsplan gar nicht vorgesehen war. Die Verwaltung kündigte an, die Information nach Vorliegen der Schlussrechnung zu geben.
Diermeier erkundigte sich außerdem danach, wann der Heinrichsturm nun endlich wieder begehbar sein werde und verwies dabei auf einen entsprechenden Antrag der CSU von vor fast zwei Jahren. Die Verwaltung gab das Versprechen ab, dass der Heinrichsturm zum diesjährigen Heinrichsfest Anfang Juli begehbar sein werde.
Tina Grünewald erkundigte sich nach der statischen Prüfung der Felsenkeller, die der Marktrat vor geraumer Zeit schon beschlossen hat. Die Verwaltung teilte mit, dass der Statiker einen Gewölbespezialisten hinzugezogen habe, der sich die Keller demnächst erst ansehen werde.
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